בית - תכנון המבנהיה

בעלי הקרקע אחראים לקבלת ההיתר לבניה, על הקרקע שבבעלותם. כאשר בעלי הקרקע שוכרים שרותיו של אדריכל, עוברת האחריות לקבלת ההיתר לאדריכל, אך לא מתבטלת אחריותם של בעלי הקרקע לדאוג לכך שלא תחל בניה על מגרשם ללא היתר בניה מאושר ביד.

2] מי מטפל ב ק ב ל ת ההיתר לבניה?

כל אחד רשאי לטפל בקבלת היתר בניה, אך לא כל אחד יודע מה נכון לעשות וברוב המקרים מטפלים בקבלת ההיתר בעלי הקרקע, שהם בעלי העניין הרב ביותר וגם האנשים הלחוצים והלא מקצועיים ביותר ולכן הפחות מתאימים לטפל בהוצאת ההיתר.
מי מתאים לטפל בקבלת ההיתר לבניה

האדריכל הוא המתאים ביותר לטפול בקבלת ההיתר והמקצועי ביותר בדרך כלל. האדריכל הוא האחד שזה תפקידו, מרגע שנשכר לבצוע עבודת התכנון.

הבעיה עם אדריכלים בחלק מהמקרים, שהם מתעבים (כמו כולם) את הבירוקרטיה, אשר ממנה לא
ניתן להתחמק ולכן קורה שבהרבה מקרים, התהליך אורך זמן רב מהנדרש, בגלל דחיות או הימנעות מהופעה של האדריכל בועדת בנין ערים, או דחייה של שרטוט התיקונים שדרשה הוועדה והגשתם.
הסבר: על-פי-רוב, נוהגים אדריכלים להגיש לועדה תוכנית הגשה חסרה, בידיעה ברורה שהועדה תוציא רשימת חוסרים, אותה ישלימו ובהגשה החוזרת התוכנית תעבור. צורת עבודה זו מאריכה את התהליך שלא לצורך ובדרך כלל נובעת מהנחה מוטעית שכל ההערות לתיקון יכתבו בפעם הראשונה בה הוגשה התוכנית לוועדה. בדרך כלל חברי ועדה שמקבלים תוכנית הגשה לא מושלמת, רואים בכך זלזול של האדריכל בהם וגורמים לתהליך של "לך ושוב", כאשר בכל פעם מוסיפים דרישות נוספות ובכך מאריכים את התהליך. הניזוקים העיקריים ממצב זה הם בעלי הקרקע, המנועים מתחילת תהליך הבניה כל עוד אין להם היתר בניה ביד כחוק. (תוכנית ש"עברה וועדה" אך לא קיבלה היתר אינה טובה מתוכנית שלא עברה את הועדה).

הדרך הטובה ביותר למנוע מצב זה, היא לשכור שרותיו של מלווה בניה מקצועי, או לסכם עם האדריכל, על לוח זמנים לגמר ההגשה וקבלת ההיתר לבניה.

מתאים ומקצועי ביותר נוסף, לטיפול בהוצאת ההיתר, הוא מלווה הבניה המקצועי. אם נשכרו שרותיו מתחילת התכנון, יעזור ויקדם המלווה את הטיפול, אך הוא אינו יכול להחליף את האדריכל.
גם אם מלווה בניה מקצועי מטפל בבירוקרטיה של התהליך, האדריכל נשאר אחראי. יתרונו הגדול של מלווה הבניה היא מקצועיותו. ביכולתו לקצר משמעותית, את ההליך לקבלת ההיתר , ע"י בדיקת תוכנית ההגשה לפני שהאדריכל מגיש אותה לועדה.

מלווה מקצועי מכיר ויודע מהן דרישות הועדה לבניין ערים, עוד לפני ההגשה ולכן יכול לוודא מילוי הדרישות האלה בצורה שלמה ע"י האדריכל ובכך למנוע צורך בתיקונים המעכבים את מתן ההיתר.

הבעיה עם מלווה בניה מקצועי : יזמים, בעלי קרקע וקבלנים חוששים (ללא בסיס עובדתי נכון),
שיידרשו לשלם תשלום נוסף גבוהה יותר, מזה שאדריכל דורש עבור טיפולו בקבלת היתר.

יזם חכם צריך להעסיק מלווה הבניה, לפני שהוא פונה לאדריכל כדי למנוע מצב זה.

המהנדס, מתאים גם כן לטיפול בתהליכי קבלת ההיתר, אם הוא גם עורך הבקשה בהגדרה, כלומר אם הוא אחראי על התכנון האדריכלי של ההגשה (לא בהכרח מתכנן בעצמו, אלא מעסיק אדריכל במשרדו או בקבלנות משנה לצורך זה). הבעיה עם מהנדס דומה לזו של האדריכל.

מתאים נוסף לטפול בתהליך קבלת ההיתר הוא קבלן ראשי , אם נבחר כזה לבצע את הבניה, או נציגו, היות ויש לקבלן אינטרס לקבל היתר במהירות האפשרית, כדי שיוכל להתחיל לבנות ולהרוויח.

הבעיה עם אפשרות זאת היא שבדרך כלל, מחפשים קבלן רק לאחר קבלת היתר הבניה, או לאחר שהתוכנית עברה את אישור הועדה. כדאי שקבלן שיש לו קשרים בוועדה יתערב בתהליך, רק אם התהליך תקוע מסיבה בירוקרטית, אך אין טעם שיתערב אם הסיבות לדחייה הן תכנוניות באחריות האדריכל. אם נשכרו שרותיהם של אדריכל ומלווה בניה מקצועי, מעורבות של קבלן יכולה רק להזיק ולעכב את התהליך.

הסיבות לדרישה לתשלום נוסף עבור הטיפול בתהליך קבלת ההיתר היא בזבוז הזמן הרב ובעיקר
הרתיעה מהבירוקרטיה, שאף אחד לא אוהב.
3] איך מתבצע התהליך של הגשה וקבלת היתר הבניה ? מי מטפל ?

• מגיעים לאדריכל עם תוכנית מדידה טופוגראפית של שטח המגרש, מספר הגוש והחלקה. התוכנית תכלול תאריך מדידה של השטח ותאריך שרטוט התוכנית, חתומה ע"י מודד מוסמך. בנוסף, מביאים נסח טאבו של החלקה עליה עומדים לבנות כהוכחה שהקרקע שייכת ליזמים ויש אפשרות חוקית לבנות עליה.
• האדריכל פונה לרשות המקומית, למשרד מהנדס העיר ומקבל את תקנון הגוש והחלקה.
• האדריכל נפגש עם היזמים ושומע מהם את רצונותיהם בנושא הבניה.
• האדריכל מכין תוכניות הגשה, לאחר שקיבל מהיזמים את אישורם לתוכנית, תוך התחשבות בתקנון, ברצונות היזמים, בדרישות הרשות ולפי הבנתו המקצועית. במידה והאדריכל אינו יודע לתכנן את מערכת הביוב, עליו לדאוג לתכנון כזה ע"י מהנדס אינסטלציה חיצוני באחריותו.
חשוב: על האדריכל לוודא כי תוכנית המודד נושאת תאריך האחרון ביותר האפשרי, כדי
להימנע מפסילת ההגשה בועדה בגלל תאריך בן חצי שנה ויותר.
• תוכנית ההגשה מועברת למהנדס המתכנן של המבנה (הקונסטרוקטור), אשר מכין חוברת של חישובים סטטיים ושרטוטים תואמים ומכין את תוכנית הקונסטרוקציה של המרחב המוגן.
• האדריכל דואג לבצוע של 9 העתקות שמש לפחות של תוכנית ההגשה. וצובע אותן לפי דרישת הועדה בצבעים מוסכמים. (ניתן להסתפק ב7- תוכניות אם זו קרקע פרטית).
• האדריכל מחתים את המהנדס המתכנן ואת היזמים, על כל העתקי תוכניות ההגשה וחותם עליהן כמגיש הבקשה.
• האדריכל מעביר את כל ההעתקות למנהל מקרקעי ישראל (כבעלי הקרקע), לחתימה ואישור של תוכנית המבנה, ההעמדה, השטח לבניה וגבולות המגרש בתוך החלקה והגוש. אם הקרקע פרטית, אין צורך לקבל אישור זה. העתקה אחת נשארת במנהל ו8- חוזרות לאדריכל.
• האדריכל דואג להעביר 6 העתקות תוכנית ההגשה הכוללות תוכניות המהנדס למרחב המוגן, למהנדס של הג"א לקבלת אישורים (חותמת וחתימה על כל ההעתקים). העתק אחד נשאר בהג"א ושאר ההעתקות (5) חוזרות לאדריכל.
• האדריכל מעביר העתקה אחת, ללא תוכניות המרחב המוגן לבזק, לסימון מיקום הזנת הטלפון
הקרובה למבנה (גוב תת-קרקעי או עמוד עילי) ואת 5 ההעתקות שכבר נחתמו בהג"א.

• האדריכל מעביר העתקה נוספת דומה לזו שהועברה לבזק, לחברת חשמל, לסימון של עמוד המתח הקרוב למבנה וסימון מיקום הפילר (ארון הבטון) שבו יוצב ארון החשמל עם המונה ואת 5 ההעתקות של תוכניות ההגשה שהיו כבר בבזק, לקבלת האישורים (חותמת וחתימה).
• ההעתקות ללא שרטוט המרחב המוגן, נשארות בבזק ובחברת החשמל ו- 5 ההעתקות של תוכנית ההגשה, חתומות ע"י הג"א, בזק וחברת חשמל, חוזרות לאדריכל.
• אם קיימת דרישה לקבלת אישור מהמשרד לאיכות הסביבה או חיל האוויר או משרד הבריאות, או מכבי האש, האדריכל יכין העתקות נוספות (אחת לכל רשות שאמורה לאשר ולחתום) וידאג להחתמה שלהן לפני בצוע השלב הבא.
• האדריכל מעביר את כל 5 ההעתקות עם כל החתימות והאישורים לרשות המקומית, למשרד מהנדס העיר (או המועצה), לקבלת אישור (חותמת וחתימה). האישור צריך לכלול את מחלקת התברואה, מחלקת המים, הביוב והניקוז, מחלקת הגביה ומהנדס הרשות. העתקה אחת נשארת במשרד מהנדס הרשות לאחר חתימה עליה, 4 העתקות חוזרות לאדריכל.

• חשוב: לוודא תאריך אחרון בן פחות מחצי שנה על תוכנית
הטופוגרפיה בעת ההגשה !!

• האדריכל פותח תיק הגשה ומעביר 4 העתקות חתומות של תוכניות ההגשה ל-ועדת בנין ערים לצורך קבלת היתר הבניה. האדריכל יכול להחתים מחדש את המודד על התאריך המופיע על תוכנית המדידה של השטח, עם תאריך האשרור של המדידה. האדריכל יוודא מתי מתקיימת ההתכנסות הקרובה של ועדת בנין ערים (הועדה אינה מתכנסת כל יום ואפילו לא כל שבוע), כדי שיוכל לדעת אם ניתן היתר הבניה ואם לא - מה הוא נדרש להשלים כדי לקבלו.
• ביום שמתקבל אישור מהועדה על מתן ההיתר בתנאי שישולמו האגרות, ישלמו היזמים עבור אגרת הבניה, שעון מים וברז (אשר יידרשו במהלך הבניה), במחלקת הגביה ברשות המקומית. עם קבלת אגרת הרישוי להיתר הבניה (מתקבל יחד עם אישור הועדה למתן ההיתר), ישלמו היזמים את אגרת הרישוי בבנק הקרוב ויביאו את הקבלה למשרדי ועדת בנין ערים.
• להשלמת התהליך נדרש האדריכל לגשת למשרדי ועדת בנין ערים, עם צילום הקבלה של תשלום האגרה, לאחר שברר שההיתר הודפס, לקחת 3 העתקות של תוכניות ההגשה, לאחר שווידא כי הן חתומות בחותמת הועדה, המאשרת את הוצאת ההיתר. תוכנית אחת נשארת בתיק בארכיון הועדה. תוכנית אחת תינתן ליזמים. תוכנית אחת תינתן למפקח / מלווה בניה מקצועי, או לקבלן (במידה ואין מלווה או מפקח) ותוכנית אחת תישאר אצל האדריכל עד לסיום הבניה. עם תום הבניה, יקבלו היזמים את התוכניות מהאדריכל והקבלן. אצל המפקח / מלווה הבניה יש להשאיר תוכנית כזו למקרה שתידרש בעתיד.

• חשוב: יש לצלם כל מסמך המועבר לרשות או לועדה. אם ניתן יש לתת לועדה ולרשות רק את ההעתק ואת המסמך המקורי על היזמים לשמור ברשותם!

4] מדוע חשוב לקבל היתר בניה ?

** כי החוק קובע שיש לקבל היתר על כל סוג של בניה, תוספת או שיפוץ (למעט שיפוץ פנימי).

** קצת סדר בחיים לא הזיק לאף אחד. בניגוד לתחומים אחרים, קשה לבנות בית ספונטאני.

** תחום הבניה הוא תחום מסובך ויקר. היתר הבניה מחייב תכנון מראש והתכנון הזה נותן
תמונה ברורה למה הולכים.

** תחום הבנייה הוא תחום מאוד מקצועי. הדרישה להיתר בניה יוצרת מצב בו האדם אשר
מבקש לבנות, יפנה לבעלי המקצוע בגלל שהוא מחויב לעשות זאת ולא רק כאשר יחשוב
שכואב לו או מפריע לו משהו.

** נושא הקרקע הוא נושא לאומי מרכזי וחשוב בכל מדינה. ההיתר מחייב להגיש תוכניות
הגשה עם פרוט מכסימאלי בנושא הקרקע (רישום, בעלות, מידות, גבולות, גבהים).
הרישום נועד גם למעקב על הנעשה, אך גם מאפשר מכירה מסודרת לאחר, ללא רמאויות.

5] האם לכל סוג של בניה צריך היתר ?

ולא … לשיפוץ בתוך הבית שאינו נוגע בעמודים או קורות, כלומר חוזק המבנה.
הסבר: לשיפוץ אשר אינו נוגע בפתחים בקירות החיצוניים, אינו מגדיל את הנכס ואינו
משנה (בבית דירות/בית משותף) את חלק הנכס בבניין (הגדלה על חשבון חדר
מדרגות או בתוך חלל גג משופע של המבנה), לא נדרש* היתר.
* שינוי במספר החדרים ברשויות מקומיות בהן הארנונה משולמת על-פי פרמטר
כזה ולא לפי השטח במ"ר, מחייב אף הוא היתר מראש.

6] מה הסיבות למניעת היתר בניה ?

א} אין הוכחת בעלות מלאה של היזמים, על הקרקע. (אין נסח טאבו או יש שעבוד על הקרקע).

ב} התוכנית חורגת מהמותר ב- ת. ב. ע. או מתקנות הבניה.

ג} קיימת התנגדות של שותפים לקרקע לתכנון או לבניה בכלל.

ד} קיימת התנגדות של הרשות המקומית. (מסיבות של חובות לרשות, עקב פגיעה בציבור
וכדומה).

ה} יש התנגדות עקרונית של רשות ממשלתית / צבאית / אחרת כלשהי.

ו } אין תוכנית חלוקה (פרצלציה), או תוכנית מתאר לקרקע המיועדת לבניה.

ז} התוכנית לא בוצעה ע"י אדם שמוסמך להגיש אותה. (אין עליה אחריות).

7] בסמכות מי למנוע קבלת היתר בניה ?

א) ועדת בנין ערים - הועדה המאשרת את התוכניות.

ב) בית משפט שלו הוגשה בקשה לצו מניעה.

ג) רשות מקומית – אם יש לה סיבה טובה ומוצדקת לכך.

ד) משרד ממשלתי / הצבא / סמכות ביטחונית.

ה) שותפים לקרקע, ע"י הימנעות מחתימה על התוכניות.

8] מה יכולות להיות הסיבות לדחייה* של קבלת היתר בניה ?

* בניגוד למניעת היתר בניה, קיימת דחייה, בגלל אי-השלמות או חוסרים בהגשה.

א. חסרים נתונים כמו: גודל השטח המיועד לבניה; חתך, חזית, תוכנית קומה; תוכנית ביוב
וניקוז אינה מושלמת; תוכנית הטופוגרפיה ישנה, אינה נושאת תאריך
מחצי השנה האחרונה או חסרה חתימת המודד המוסמך או פרטיו וכד'.

ב. התוכנית הוגשה ללא החותמות והחתימות של אחד מאלה שנדרש לחתום עליה: מגיש
הבקשה, המהנדס המתכנן, בעלי הזכות בנכס, הרשות המקומית, מנהל מקרקעי ישראל (אם
הקרקע בחכירה מהמנהל), הג"א, חברת חשמל, בזק, מכבי-אש (אם הבית מעץ למשל) ועוד.

ג. בקשה לדחייה שניתנה ע"י בית משפט במעמד צד אחד.

ד. עומס בועדה - כמות תיקים גדולה מיכולת הועדה לדון בהם, תביא לדחייה לישיבה הבאה
של הועדה. העדר פורום לדיון בועדה יכול גם הוא להביא לביטול ישיבת ועדת בניין ערים.

ה. חוב של בעלי הזכות בקרקע לרשות המקומית (שנציגה יושב בועדה).

ו . התנגדות של שכנים לתוכנית המוצעת.

ז. תכנון החורג מהשטח (אפילו ב- 1%), שלא הוגשה בגינה בקשה להקלה.

ח. תכנון הנוגד את תקנות הבנייה (גובה קומה לא תיקני, גובה גג מעל למותר בתקנון וכדומה).

ט. טעות - של הועדה, של מגיש הבקשה.

9] האם ניתן למנוע דחייה של קבלת היתר הבניה ?

ניתן למנוע דחייה אם עובדים לפי כל הכללים, לא חורגים, לא מנסים להתחכם ובעיקר –

דורשים לקבל בכתב את דרישות ועדת בניין ערים, לפני ההגשה, כדי למלא את כל התנאים

הנדרשים לפני שמגישים את התוכנית לאישור הועדה. כדי להגיע למצב של מילוי כל דרישות

הועדה, נדרש אדם אחראי וקפדן שידאג לכך. בדרך-כלל מלווה בניה מקצועי יעשה עבודה זו

על הצד הטוב ביותר.

למרות האמור לעיל, אין הצלחות של 100% ובהחלט יכול היות שתוכנית תידחה על-סמך

דרישה של הועדה, אשר לא הופיעה ברשימת הדרישות, או בגלל שדרישה של הועדה הובנה

אחרת ע"י האדריכל או מלווה הבניה, מאשר כוונתם של אנשי הוועדה.
10] איך לתקן את הסיבות לדחייה, כדי לקבל את ההיתר בכל זאת ?

א} ממלאים אחר כל דרישות הועדה, כפי שנמסרו בכתב עם דחיית הבקשה.

ב} במקרה של דחייה בגלל צו בית-משפט, יש לקחת עו"ד מומחה בנדל"ן, אשר יוכל לבטל
או יוכל לדחות את הצו, או שיטפל בבעיה שהביאה לצו, עם בעלי הקרקע.

ג} במקרה של התנגדות* של השכנים – מנסים לברר על-מה ההתנגדות?
• אם ההתנגדות נראית הגיונית בעיני האדריכל או מלווה הבנייה או המהנדס המתכנן, יש לתקן את התוכניות, כך שההתנגדות תוסר מרצונם של השכנים.
• אם ההתנגדות נראית קנטרנית ושלא במקומה, כלומר אין סיבה אמיתית ולא ניתן להגיע להסכמה עם השכנים, ניתן לעשות שתי פעולות:
1. האדריכל יגיש מכתב לועדה, המנמק מדוע ההתנגדות אינה מוצדקת.
2. האדריכל יתקן את התוכנית כך שלשכנים לא תהיה עילה להתנגד ויגיש אותה מחדש.

* להתנגדות של שכנים יכולות להיות סיבות רבות. רובן נובעות מרגשות של קנאה, רוע-לב,
חיפוש אחר תשומת לב, הרגשת חשיבות מדומה ("אני הייתי פה קודם"), רצון להפגנת כוח,
טיפשות, אי-הבנה, מריבות בתוך המשפחה, אנשי ריב ומדון, פוליטיקה מקומית ועוד ועוד.
מומלץ מאוד, אם ניתן, להביא גורם חיצוני בלתי תלוי, אשר בשיחה עם השכנים, יכול לנסות
להבין את הסיבה האמיתית להתנגדות. הבנת הסיבה האמיתית להתנגדות מהווה 50%
מהפתרון. מומלץ להביא עו"ד או מלווה בניה מקצועי לצורך כך. בשום אופן אין להביא אדם
מעורב אישית או רגשית בנושא (קרוב משפחה או מישהו מהעירייה). אדם מהחוץ יוכל לנסות,
לאחר שהבין את הבעיה (אם קיימת) או עם מי יש לו עסק, להסיר את ההתנגדות, או לנסח
סוג של הסכמה לשינוי שתביא להסרת ההתנגדות.

ד} נגד דחייה בגלל עומס, אין כמעט מה לעשות חוץ מאשר לוודא כי התיק יהיה בראש ערמת
התיקים בדיון הבא ולוודא הכנסתו לועדה בתאריך המיועד. מומחים יצליחו להעביר בועדה
תיק לא מושלם במקרה כזה, או לקבל הקלות עקב הדחייה, אך לא יותר.

ה} כנגד טעות אנוש לא ניתן לעשות דבר, פרט לתיקון הטעות. טעויות בועדה בגלל עומס או
אי-הבנה, רבות וקיימות, אך יש להתייחס אליהן כמו לטעויות ותו-לא.